Location meublée ou nue : comparateur fiscal micro-BIC/micro-foncier
Le calcul compare l'impôt dû sur des loyers annuels selon qu'ils relèvent du régime micro-BIC (location meublée) ou du régime micro-foncier (location nue), la tranche marginale d'imposition saisie pesant plus sur l'écart final que le montant des loyers lui-même.
Abattement puis barème : l'ordre du calcul
Le calcul part des loyers annuels bruts déclarés. Sur ce montant, le régime micro applique un abattement forfaitaire avant toute imposition : 50 % en location meublée (régime micro-BIC), 30 % en location nue (régime micro-foncier). Ce qui reste après abattement forme la base imposable. Cette base est ensuite soumise à la tranche marginale d'imposition choisie, qui fixe le taux du barème progressif, puis aux prélèvements sociaux inclus dans le résultat affiché. L'impôt obtenu pour chaque régime est enfin soustrait des loyers bruts pour donner le net après impôt. Parce que l'abattement du meublé est plus généreux, l'impôt meublé représente exactement cinq septièmes de l'impôt nu, à loyers et taux identiques : ce rapport ne dépend d'aucune autre variable que ces deux abattements.
Ce qui fait varier l'écart
Deux paramètres modifient le résultat : le montant des loyers et la tranche marginale d'imposition. Le premier agit de façon proportionnelle, le second change le taux appliqué à la base déjà réduite par l'abattement. Prenons 12 000 euros de loyers annuels avec une tranche à 30 %. En nu, la base imposable après abattement de 30 % est de 8 400 euros ; en meublé, elle tombe à 6 000 euros après abattement de 50 %. Le taux de 30 % (plus prélèvements sociaux) s'applique ensuite à ces deux bases distinctes, ce qui donne un impôt meublé nettement inférieur à l'impôt nu. Doubler les loyers double l'écart en euros, mais ne change pas le rapport de cinq septièmes entre les deux impôts : seule la tranche marginale, si elle change de palier, modifie ce rapport en valeur absolue.
L'erreur qui coûte le plus
L'erreur la plus fréquente consiste à lire le gain affiché comme une confirmation d'éligibilité au régime micro. Les deux régimes micro sont plafonnés en loyers annuels, et ces plafonds sont revalorisés régulièrement : ce comparateur ne les intègre pas, parce qu'un seuil figé afficherait à tort qu'un bailleur est éligible alors que la revalorisation l'a fait sortir du régime, ou l'inverse. Une deuxième erreur consiste à comparer uniquement l'abattement forfaitaire sans jamais vérifier si le régime réel, avec charges réelles déduites, ne serait pas plus favorable pour des travaux ou des intérêts d'emprunt importants. Le forfait de 50 % ou 30 % ne reflète pas les dépenses effectives : au-delà d'un certain niveau de charges réelles, le micro devient défavorable même si son taux d'abattement paraît généreux sur le papier.
Questions fréquentes
Quel régime micro choisir entre meublé et nu ?
Le comparateur ne tranche pas ce choix seul : il montre que l'impôt meublé, sous micro-BIC, vaut cinq septièmes de l'impôt nu sous micro-foncier à loyers et tranche identiques, grâce à l'abattement de 50 % contre 30 %. Le choix réel dépend aussi du plafond de loyers applicable à chaque régime, du type de bien loué et des charges réelles, que ce calcul ne mesure pas.
Pourquoi le net après impôt n'est-il pas le même pour un même loyer ?
Pour un même loyer, l'abattement forfaitaire n'est pas identique : 50 % en meublé contre 30 % en nu. La base soumise au barème est donc plus petite en meublé, ce qui réduit l'impôt et augmente le net après impôt, même si le taux marginal saisi est strictement le même dans les deux cas.
Les prélèvements sociaux sont-ils comptés dans le résultat ?
Oui, l'impôt affiché pour chaque régime inclut les prélèvements sociaux en plus du barème progressif appliqué à la tranche marginale saisie. Le résultat représente donc la charge fiscale totale sur les loyers nets d'abattement, pas seulement l'impôt sur le revenu au sens strict, ce qui rend la comparaison entre meublé et nu directement lisible en euros.
Le comparateur dit-il si je suis éligible au régime micro ?
Non. Les régimes micro-BIC et micro-foncier sont soumis à un plafond de loyers annuels, régulièrement revalorisé, que cet outil n'intègre pas volontairement pour ne pas afficher un seuil obsolète. Le résultat suppose que le bailleur est déjà éligible au régime choisi ; l'éligibilité elle-même doit être vérifiée séparément avant d'utiliser ces chiffres.