Louer ou acheter : simulateur du coût réel sur N années
Ce calcul compare, sur un horizon donné, la trésorerie sortie pour louer à celle nécessaire pour acheter, capital constitué déduit, et indique l'année où l'achat devient plus avantageux ; le taux d'emprunt et l'apport pèsent le plus sur ce résultat.
Comment se calcule le résultat
Le coût de la location s'obtient simplement : loyer mensuel multiplié par le nombre de mois de l'horizon, auquel s'ajoutent les charges locatives éventuelles. Le coût de l'achat suit un autre chemin. Il part de l'apport et des frais d'acquisition, versés au départ, puis ajoute les mensualités du prêt calculées à partir du prix du bien, du taux annuel et de la durée en mois, ainsi que les charges annuelles du logement. De ce total, le calcul retranche le capital constitué : la part de chaque mensualité qui rembourse le prix du bien, et non les intérêts. Ce capital reste acquis au propriétaire, contrairement à un loyer. La comparaison des deux coûts, année après année, fait apparaître l'année de bascule : celle où le cumul de l'achat repasse sous celui de la location.
Ce qui fait basculer le calcul
Deux paramètres pèsent plus que les autres : l'apport et le taux annuel. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté, donc les intérêts payés chaque mois, donc le coût cumulé de l'achat. Le taux joue dans le même sens, mais sur toute la durée du prêt.
Exemple : sur un bien à 250 000 euros avec 25 000 euros d'apport, une mensualité calculée à 3,5 % sur 20 ans coûte nettement plus d'intérêts, chaque mois, qu'une mensualité au même montant emprunté mais à 2 %. Sur vingt ans, l'écart de coût total peut décaler l'année de bascule de plusieurs années, parfois au-delà de l'horizon choisi. L'horizon lui-même compte aussi : plus il est long, plus le capital constitué pèse dans la balance, ce qui favorise l'achat à mesure que le temps passe.
L'erreur qui fausse la comparaison
L'erreur la plus fréquente consiste à traiter la mensualité comme une charge pure, au même titre qu'un loyer, sans retrancher la part qui rembourse le capital. Cette confusion gonfle artificiellement le coût de l'achat et pousse à choisir la location alors que l'achat serait, à l'usage, moins coûteux une fois le capital constitué pris en compte. L'erreur inverse existe aussi : supposer une hausse future des prix du bien pour justifier l'achat. Ce calcul ne fait aucune hypothèse de ce type, volontairement, car une hausse supposée déciderait la réponse à la place du calcul lui-même. Oublier les frais d'acquisition au moment de l'achat, ou les charges annuelles du logement, produit le même biais en sens inverse : un coût d'achat sous-estimé. Le résultat n'a de sens que si chaque poste, mensualité, capital, charges, frais, est renseigné correctement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'année de bascule ?
L'année de bascule est celle où le coût cumulé de l'achat, capital constitué déduit, devient inférieur au coût cumulé de la location. Avant cette année, louer coûte moins cher en trésorerie nette ; après, c'est l'achat qui l'emporte. Elle dépend du prix du bien, de l'apport, du taux et des charges retenus dans le calcul.
Pourquoi la mensualité n'est-elle pas comptée comme un coût ?
Une mensualité de prêt contient deux parts : les intérêts, qui sont un coût réel, et le remboursement du capital, qui construit un patrimoine. Compter la mensualité entière comme une dépense reviendrait à ignorer que cette part de capital reste acquise au propriétaire. Le calcul la retranche donc du coût total de l'achat.
Le simulateur suppose-t-il une hausse des prix immobiliers ?
Non. Aucune hausse ni baisse du prix du bien n'est supposée sur l'horizon choisi. Intégrer une évolution du marché reviendrait à décider d'avance si l'achat est avantageux, ce que ce calcul évite volontairement. Le résultat repose uniquement sur les flux de trésorerie et le capital remboursé, pas sur une valorisation future.
Que se passe-t-il si l'année de bascule dépasse 40 ans ?
Au-delà de 40 ans, le simulateur indique que la bascule ne se produit pas dans une durée raisonnable avec les paramètres saisis. Cela signifie que, sur cet horizon, l'achat reste plus coûteux que la location une fois le capital constitué déduit, souvent à cause d'un taux élevé ou d'un apport faible.